شركات الاسكان الخاصة

شركة تطرح 1000 شقة للبيع ورأسمالها 5 ملايين ل.س

الشركة تقول بان صاحب الشقة يستلمها قبل دفع خمس ثمنها

كثر الجدل في الآونة الأخيرة حول ما يمكن تسميته "فورة" شركات الإسكان والتعمير في سورية ، فصحف الإعلانات باتت لا تخلو في اعدادها من اسماء متعددة تطرح عروضها وتسهيلاتها للحصول على "شقة العمر" ، فيما وصلتنا العديد من الشكاوي التي تطالب بالتقصي وراء مدى مصداقية هذه العروض وقانونيتها وكيفية ضمان اموال المواطنين فيها.

سيريانيوز اخذت آلية عمل إحدى شركات التعمير الخاصة " تعمير الشام " نموذجا ، بعد أن وصلتنا رسالة من مواطن يسأل عن مصداقية هذه الشركات ومدى قانونية تراخيصها.

بزيارتنا لمقر الشركة تحدثت المهندسة هدى عن نشاط الشركة، وسعيها لتأمين الشقق السكنية وبمناطق قريبة من دمشق ( عرطوز – دروشا ) ، وتسهيلات بالدفع تشمل دفعة أولى عند الاكتتاب ، و تقسيط باقي المبلغ لمدة تصل 15 سنة و بأسعار منافسة ، وعند سؤالنا عن رأس مال الشركة وسبب إغفاله بإعلان الشركة ، اعتذرت بحجة أنه خارج صلاحياتها وطلبت كتابة الأسئلة لعرضها على رئيس مجلس إدارة الشركة محمد عمار الجبان للإجابة عليها خطياَ ( حصلت سيريا نيوز على رأس المال 5 مليون ليرة سورية قبل أن تطلعنا الشركة على التراخيص )

" ترخيص وزارة الاقتصاد غير كافي لإعلان الاكتتاب "

ترخيص وزارة الاقتصاد بإنشاء شركة مساهمة مغفلة ، شكل ضمانة للكثير فيقول أحد المكتتبين " طالما أن الشركة مرخص لها من قبل وزارة الاقتصاد ، فحقي مضمون و أموالي التي أدفعها محمية بالقانون " ويضيف " لا يهمني إن كان رأس المال 5 مليون أو 100 مليون المهم أن أحصل على شقة سكنية بعد سنة ونصف "

إلا أن المادة الثانية من قرار وزارة الاقتصاد رقم 2689 تاريخ 14/11/2006 ينص صراحة (إن هذا القرار لا يعفي الشركة من الحصول على التراخيص اللازمة لممارسة نشاطها، من الوزارات والجهات الرسمية الأخرى حسب الأنظمة النافذة المعمول بها قبل إجراءات الشهر )

وهذا ما يؤكد عليه عبد الرزاق عبد الحميد مدير التجارة الداخلية بوزارة الاقتصاد بقوله " بحسب قانون الشركات يحق الترخيص لشركة مساهمة مغفلة برأس مال 45 ألف كحد أدنى وترخيص الشركة للإشهار والتعريف بها و النشاط الذي تقوم به " واعتبر عبد الرزاق اعتماد الشركة على قرار وزارة الاقتصاد خطأ وقعت به الشركة.

الشركة صاحب الشقة يستلمها قبل تسديد 20% من ثمنها

بحسب الشركة فإن " ضمانات الشركة للمكتتب عقد بيع موقع من الطرفين ، و الدفعة الأولى لا تغطي 50% من ثمن الأرض التي تم حجزها و تكاليف قبل البدء بالبناء وصاحب الشقة يستلم الشقة قبل دفع خمس ثمن الشقة ويكون قد ضمن شقة باسمة بالطابو"

في المقابل حصلت سيريانيوز على نسخة من ملخص العقد ، وعرضته على المحامي نزيه معلوف فقال " عملية البيع على المصور عملية وهمية ، والعقد عقد إذعان يفرض الفريق الأول (الشركة ) شروطه على المكتتب ، والغير قابلة للتفاوض فالمكتتب يدفع نقوده مقابل شروط ضامنة للشركة ، دون أي ضمانات تلزم الشركة بالبناء"

و يتابع معلوف" في حالات البيع على المصور يجب أن يتم البيع بموجب ترخيص بالبناء محدد عدد الشقق والأبنية ويجب أن يكون البناء قيد التنفيذ قبل الإعلان عن الاكتتاب ، ما هي ضمانات الشركة بأن الأراضي صالحة للبناء "

رأس المال لا يغطي تكاليف المكتب ورواتب الموظفين

وبعرض القضية على المحلل المالي رازي محي الدين قال " بحسب إعلان الشركة أن عدد الشقق 1000 شقة، و بفرض أن وسطي الدفعة الأولى التي ستأخذها الشركة 250 ألف ليرة سورية للشقة الواحدة ، وبمعدل أقساط شهرية 15 ألف ، سيكون التزام الشركة حين التسليم أي بعد سنة ونصف ما يقارب 520 مليون ليرة سورية ، وبالتالي فإن رأس مال الشركة وقيمة الأرض المرهونة على أعلى تقدير، لا تشكل 10 % من قيمة المبالغ المستحقة على الشركة وبالتالي نسبة المخاطرة عالية جداَ ، ولا ضمانة لحقوق المكتتبين"

و يتابع محي الدين " مشروع كهذا تفوق أسعار الشقق فيه المليار ليرة، وبفرض أنه مخطط ليحقق ربح بنسبة 20% كحد أعظمي ، ماذا لو ارتفعت الأسعار بنسبة 20- 25 % وهذا ممكن عالمياَ سينقلب المشروع إلى مشروع خاسر ، وسيتعرف مجلس الإدارة على رأس المال كونها شركة مساهمة مغفلة ، وهو لا يغطي تكاليف المكتب و راوتب الموظفين خلال سنة ونصف ، وفي حال الربح فالتساؤل المطروح هل يمكن لمشروع رأسماله 5 مليون ليرة أن يربح 200 مليون خلال سنة ونصف هذا ربح فاحش وغير مقبول ومخالف للقوانين العالمية هذا باعتبار أن الشركة تعمل بحسن نية ، أما سوء النية فهناك أبواب لا حصر لها"

وحول المعايير الدولية لتحديد رأس مال الشركات المساهمة ، يقول رازي " يجب أن يتجاوز رأس المال 20- 40 % من التزامات الشركة عند التسليم ، بينما في حالة تعمير الشام لا تتجاوز 5% كحد أعظمي ، باختصار الشركة تعمل بأموال المكتتبين "

غرامات التأخير

ينص العقد في حال تأخر الشركة عن تسليم الشقة السكنية ، تقوم بدفع مبلغاَ يعادل قسطين شهرين ، ولا تلزم الشركة بالتعويض ، في حال كان المانع من التسليم قوة قاهرة ، و أسباب خارجة عن إرادة الشركة ، ويرى المحامي نزيه معلوف بالشرط إجحافا بحق المكتتب ، فالشرط الجزائي مغيب وغير عادل وعبارة أسباب خارجة عن إرادة الشركة فضفاضة و تحتمل الكثير من التأويل

ويضيف " العقد غير متوازن بين الطرفين ، ويمكن بأي لحظة أن تضع الشركة يدها على الأموال ، وبحسب قسمة الفرقاء ، سيعوض المكتتب بالجزء البسيط من المبلغ الذي دفعه نظراَ لصغر رأس المال "

غياب القانون الناظم

موفق كعيري مدير التعاون السكني في اتصال هاتفي لسيريا نيوز، يؤكد بأنه لا علاقة للإتحاد أو أي جهة تابعة لوزارة الإسكان والمرافق بمثل هذه الشركات ، فالتراخيص اللازمة تأخذها من الوحدات الإدارية قبل بدء العمل بالبناء.

وضمن السياق ذاته جاء كتاب وزير الإسكان والمرافق المهندس حمود الحسين رقم 1166 / ص تاريخ 26/2/2007 " حذر المواطنين من الوقوع بالتغرير بإعلانات عن مشاريع قد تكون وهمية ، و لا وجود لها كأن يشتروا أو يكتتبوا على منازل في الهواء "

ويشير المحامي نزيه معلوف إلى ضرورة وضع قانون ناظم للعمل السكني ، بشكل يضمن حقوق المكتتبين ،

و ينص على تشكيل هيئة عامة تضم المكتتبين بكل شركة ، تقوم بانتخاب مندوبين لمراقبة سير العمل ، وضمان تشغيل أموالهم بالمشاريع السكنية المكتتب عليها ، كي لا تتحول العملية لجمع أموال ويستشهد معلوف بقانون ترخيص شركات الوساطة المالية ، الذي وضع شروط ضامنة لحقوق المواطنين، ويضيف " لا بد من تشجيع التوجهات الاقتصادية التي تخدم المواطن بشرط حمايته من الاستغلال فالمواطن محمي من قبل الدولة بالدستور "

ويطالب المحلل المالي رازي بزيادة رأس مال شركات الإسكان حتى 200 مليون ليرة سورية لضمان نسبة مخاطرة أقل