المحامي ليث هاشم وردة
مشرف المنتدى القانوني
عدد الرسائل : 1590
العمر : 45
Localisation : إذا أردت أن تحكم مصر طويلا فعليك باحترام مشاعر الناس الدينية واحترام حرمات منازلهم. وصية نابليون لكليبر
تاريخ التسجيل : 11/05/2008
 | موضوع: الأسد يصدر القانون رقم / 15/ - 2-  الخميس يوليو 10, 2008 7:59 am | |
| ثالثاً / الاستملاك..
1/ تستملك العقارات الواقعة ضمن مناطق التطوير العقاري والعائدة للافراد لصالح الجهة الادارية وتسجل باسمها في السجل العقاري بقرار من رئيس مجلس الوزراء سواء كانت ملكا صرفا او ملكا للوقف او مثقلة بحق وقفي وذلك وفق احكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته.
2/ أ تلتزم الجهة الادارية وبموجب البرنامج التخطيطي المصدق والعقد المبرم مع المطور العقاري لهذه المنطقة بتخصيص /40/ بالمئة من المساحات الطابقية السكنية الناتجة كمقاسم سكنية وذلك لبيعها لاصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري كل بنسبة مساحة عقاراته التي تم استملاكها من اجمالي المساحة المستملكة وتطبق هذه الفقرة حصرا على الاستملاكات الواقعة بعد تاريخ نفاذ هذا القانون.
ب/ تلتزم الجهة الادارية بتطبيق احكام الفقرة /ج/ من المادة /4/ من المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام /1983/ لتحديد النفقات التي سيتم بناء عليها تحديد قيمة المقاسم السكنية المباعة لاصحاب الاراضي المستملكة.
3/ يلتزم اصحاب الاراضي المستملكة في منطقة التطوير العقاري المخصصون بمقاسم سكنية وفق الفقرة /2/ اعلاه باعمار مقاسمهم وفق البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية وضوابط البناء المصدقة للمنطقة وتطبق على هذه المقاسم احكام القانون /14/ لعام /1974.
4/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من وزير الادارة المحلية والبيئة يوافق عليه المجلس احداث مناطق للتطوير العقاري ضمن مناطق التوسع العمراني في مدن مراكز المحافظات.
5/ مع مراعاة الغايات الاستملاكية وقانون العقود النافذ يسمح للجهة الادارية في مناطق التطوير العقاري الجارية بملكيتها ما يلي..
أ/ القيام بنفسها او عن طريق الغير بتنفيذ البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية والبرنامج الاسكاني المقررة لهذه المناطق.
ب/ تنفيذ مشاريعها باسلوب التحاصص مع المطورين العقاريين المرخص لهم وفق احكام هذا القانون باحدى الطرق التالية /المناقصة/استدراج العروض/ /العقد بالتراضي/ كما يلي ..
-تقدم الجهة الادارية الاراضي اللازمة مع الاضبارة الخاصة بكل مشروع.
-يلتزم المطور العقاري بالتمويل اللازم لتنفيذ المشروع.
-يخصص المطور العقاري بحصة من مقاسم الفئتين الثانية او الثالثة او المساكن في المشروع المنفذ او في اي مشروع اخر تملكه الجهة الادارية المادة /12/ فيما عدا الاحكام المنصوص عليها في المادة السابقة تطبق الاحكام الواردة في قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته الفصل الثاني مشاريع التطوير العقاري وشروط الترخيص
المادة13/ أ /تصنف مناطق التطوير العقاري بحسب موقعها الجغرافي الى ثلاث مناطق على النحو الاتي..
المنطقة الاولى.. دمشق- ريف دمشق- حلب.
المنطقة الثانية .. حمص- حماة- اللاذقية -طرطوس.
المنطقة الثالثة .. باقي المحافظات ادلب- دير الزور- الحسكة- الرقة- السويداء- درعا-القنيطرة.
ب/ تصنف المشاريع بحسب غاياتها الى...
1- مشاريع ذات اولوية.
2- مشاريع ذات ابعاد اجتماعية.
3- مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية.
4- مشاريع التطوير العقاري الاخرى.
المادة14/ أ / تعتبر المشاريع ذات اولوية في الحالات التالية...
1/ المشاريع الاستراتيجية التي تتضمن اقامة مجتمعات عمرانية جديدة بهدف تنمية مناطق محددة في ضوء المعطيات المتوفرة للتخطيط الاقليمي الشامل لدى الجهات المختصة ومعطيات الجهة الادارية.
2/ مشاريع معالجة مناطق السكن العشوائي.
3/ المشاريع التي تهدف لتأمين السكن البديل للمنذرين بالهدم.
4/ مشاريع ايواء المتضررين من الكوارث الطبيعية.
ب/ تعتبر المشاريع ذات ابعاد اجتماعية اذا كانت تهدف الى تأمين اسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة عن طريق تملك مقاسم معدة للبناء او تملك وحدات سكنية تقسيطا او ايجار هذه الوحدات وذلك بمساحات اقتصادية وباسعار واقساط تتناسب مع متوسطي الدخل لهذه الشرائح.
ج/ مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية والعائدة ملكيتها للمطور العقاري او الجهة الادارية.. المشاريع التي تتضمن اقامة مناطق خدمات متطورة /طبية- تعليمية- تجارية- رياضية......./ ويتم ترخيصها اداريا من الجهات العامة المختصة وفق الاصول النافذة.
د/ مشاريع التطوير العقاري الاخرى.. وهي اي مشاريع يرخص لها وفق احكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية ولا تحقق الاشتراطات الواردة في الفقرة / أ / ب / ج / من هذه المادة.
المادة15/ أ / تتولى الجهة الادارية اعداد البرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية لمنطقة التطوير العقاري ويجوز لها تكليف المطورين العقاريين الذين يتقدمون بعروضهم لتنفيذ المنطقة باعداد البرامج التخطيطية والمخططات وتقديمها مع العرض.
ب/ خلافاً لاي نص نافذ تتولى اللجنة الفنية ما يلي..
1/ النظر بالبرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية والوجائب العمرانية وأنظمة البناء وتعديلاتها المعروضة عليها من المجلس في مناطق التطوير العقاري.
2/ النظر بالاعتراضات الواردة على المخططات وأنظمة البناء الواردة بالفقرة السابقة بعد اعلانها من قبل المجلس وتحدد مدة الاعلان بثلاثين يوما.
3/ ترفع اللجنة اقتراحاتها وتوصياتها في كل حالة عن طريق المجلس الى الوزير المختص ليصدر قرار التصديق اللازم بشأنها.
المادة/16/ أ / تصنف المقاسم الناتجة عن تنظيم منطقة التطوير العقاري الى الفئات التالية..
الفئة الاولى.. المشيدات العامة وتشمل مراكز الجهة الادارية والوحدات الشرطية ومراكز الاطفاء والمعابد والاماكن المعدة للاثار العامة وكذلك المستشفيات والمستوصفات والمدارس والمنشات التعليمية والمكتبات والمراكز الثقافية والملاعب الرياضية ومراكز الرعاية الاجتماعية المخصصة للنفع العام.
الفئة الثانية.. المقاسم الخدمية بما فيها /المحلات التجارية والمنشات التعليمية الخاصة والمشافي والمراكز الطبية الخاصة والمنشات الرياضية الخاصة ومراكز الرعاية الاجتماعية الخاصة ومراكز التسوق والمباني السياحية الخاصة/.
الفئة الثالثة.. المقاسم السكنية.
ب/ تنقل ملكية الفئة الاولى من المقاسم المحدثة الى الجهات المعنية مجانا.
ج/ تنقل ملكية الفئتين الثانية والثالثة الى المطور العقاري كلا او جزءا بموجب عقد مع الجهة الادارية وذلك بعد تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته العقدية.
د/ تعتبر الطرق والساحات والحدائق والانارة العامة المنفذة من قبل المطور العقاري من الاملاك العامة للوحدة الادارية.
المادة /17/ يمارس الاشخاص السوريون الطبيعيون او الاعتباريون ومن في حكمهم مهنة التطوير العقاري وفقا لاحكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية وتحدد التعليمات التنفيذية على الاخص ما يلي..
-الشروط المالية والفنية والشروط الاخرى الواجب توفرها في المطور العقاري.
-شروط تشميل المشاريع والغاء هذا التشميل.
-شروط الترخيص لمزاولة المهنة والغاء هذا الترخيص.
-أحكام التنازل عن المشروع. /تحديد بدلات الترخيص.
الفصل الثالث
احداث شركات التطوير العقاري المادة/18/ أ / يسمح للشركات العربية والاجنبية المتخصصة في التطوير العقاري باحداث فروع لها في الجمهورية العربية السورية لممارسة نشاطاتها وفق احكام المرسوم التشريعي /151/ لعام /1952/ وتعديلاته والاسس التي تحددها التعليمات التنفيذية.
ب/ يسمح بانشاء شركات محدودة المسؤولية ومساهمة سورية وشركات مشتركة للتطوير العقاري تساهم فيها الجهة الادارية وغيرها من الجهات العامة المختصة وتحدد نسبة مساهمة القطاع العام بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
ج/ تخضع طلبات الحصول على الترخيص بانشاء الشركات الى موافقة المجلس.
المادة /19/ يتم انشاء الشركات المساهمة وفق الشروط الاتية..
أ/ ان تكون اسهمها اسمية قابلة للتداول وفق احكام قانون هيئة الاوراق والاسواق المالية على ان يخضع تداول اسهم الجهات العامة لموافقة وزير الاقتصاد والتجارة.
ب/ ان تكون جميع اسهمها مملوكة من مواطني الجمهورية العربية السورية سواء كانوا اشخاصا طبيعيين ام اعتباريين ويسمح لرعايا الدول العربية أو الاجنبية سواء كانوا اشخاصاً طبيعيين ام اعتباريين المشاركة او المساهمة في تأسيس الشركات شريطة الا يتجاوز مجموع مساهماتهم في رأسمال الشركة نسبة 49بالمئة.
وبجميع الاحوال لا يجوز لاي شخص طبيعي ان يمتلك اكثر من 5بالمئة من رأسمال الشركة كما لا يجوز لاي شخص اعتباري ان يمتلك اكثر من 40 بالمئة من رأسمال الشركة.
ج/ تسدد قيمة مساهمة المواطنين السوريين المقيمين بالعملة السورية اما مساهمات غير المقيمين وغير السوريين فتسدد بالقطع الاجنبي بسعر الصرف الفعلي حسب نشرة اسعار الصرف التي يصدرها مصرف سورية المركزي.
الفصل الرابع
العلاقة بين المطور العقاري والجهة الادارية المادة20تحدد العلاقة بين الجهة الادارية والمطور العقاري لاي نوع من المشاريع الخاضعة لاحكام هذا القانون بعقد يذكر فيه على وجه الخصوص صلاحيات الجهة الادارية في الاشراف على التنفيذ وواجبات وحقوق الطرفين والالتزامات المترتبة عليهما اثناء التنفيذ بالاضافة الى الشروط الاخرى التي تضمن تنفيذ المشروع وفق ما هو مرخص له ضمن المدة الزمنية المحددة مع الاخذ بعين الاعتبار النقاط التالية ضمن صيغة العقد..
أ / يلتزم المطور العقاري بتسجيل المقاسم والمساكن الناتجة عن المشروع في دائرة المصالح العقارية المختصة.
ب/ يتم تأمين ما يلزم للمشروع من شبكات المياه ومحطات توليد ومراكز تحويل وشبكات التوزيع للطاقة الكهربائية وشبكات الهاتف وخدمات الاتصال وشبكات الصرف الصحي ومحطات المعالجة اللازمة والطرق والارصفة والانارة العامة والحدائق العامة وذلك اما عن طريق الجهة المختصة بكل مرفق او عن طريق المطور العقاري مباشرة تبعا لما يتم الاتفاق عليه بينه وبين تلك الجهات.
كما يجوز للمطور العقاري تنفيذ المدارس والمشافي العامة وابنية الخدمات كافة على حساب الجهات المختصة وبالاتفاق معها.
ج/ يتم التصرف بالعقارات الناتجة عن تنفيذ منطقة التطوير العقاري وفق القوانين والانظمة النافذة المتعلقة بتملك العرب والاجانب في سورية ويلتزم المطور العقاري بانجاز عمليات التصرف بالمقاسم او المساكن او الابنية وفق الاصول القانونية النافذة وبما لا يخالف احكام الفقرة /ح/ من هذه المادة ويتعين عليه توثيق اي شكل من اشكال التصرف وفق نماذج تحدد بقرار من الوزير.
د/ يجوز الوعد بالبيع لاي /مقسم- ارض- بناء/ ضمن المشروع من قبل المطور العقاري الاصلي المرخص له بالمشروع قبل انجاز كافة الاعمال الخاصة به والمرخص بموجبها وعن طريق دائرة المصالح العقارية المختصة ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا كل تصرف خلافا لذلك.
ه / تحديد مدة زمنية قصوى من تاريخ منح الترخيص بالمشروع او من تاريخ تسليم الارض للمطور العقاري ايهما ابعد لاستكمال اعمال التأسيس والتحضير له.. تجب بعدها المباشرة الفعلية بالتنفيذ وانجاز المشروع ضمن المدة المحددة بالعقد واضافة للشروط الخاصة المتعلقة باحكام التأخير في كل مشروع يحق للمجلس وبناء على اقتراح الجهة الادارية المعنية الغاء التسهيلات والمزايا الممنوحة للمشاريع جزئيا او كليا في حال تأخر انجازها عن مواعيدها المحددة لاسباب غير مبررة.
و/ يحق للجهة الادارية في حال لم يقم المطور العقاري خلال المدة المحددة بموجب الفقرة السابقة باتخاذ اجراءات جدية لمباشرة العمل الفعلي دون وجود اسباب تبرر ذلك وتقبلها الجهة الادارية ان تلغي ترخيص المشروع وتلغي العلاقة التعاقدية القائمة بينها وبين المطور العقاري مع تطبيق الاحكام الجزائية المترتبة عليه والمنصوص عليها في العقد المبرم بينهما مع احتفاظها بحق تنفيذ برنامج التطوير العقاري المصدق للمنطقة من قبلها مباشرة او من قبل مطور عقاري اخر وتحدد التعليمات التنفيذية الاجراءات اللازمة لتطبيق هذه الفقرة.
ز /اضافة لما سبق وفي مشاريع التطوير العقاري الواقعة ضمن مناطق السكن العشوائي والمخالفات يلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل والمناسب لشاغلي منطقة المشروع وتسليمه للجهة الادارية وفق المسح الاجتماعي الذي تعده الجهة الادارية والجاري للمنطقة بتاريخ اعتمادها منطقة تطوير عقاري او التعويض للراغبين منهم ببدل نقدي كما تلتزم الجهة الادارية باخلاء الشاغلين بعد تسليمهم السكن البديل وتسليم موقع المشروع خاليا من الاشغالات للمطور العقاري وذلك وفق الانظمة النافذة وما ينص عليه العقد المبرم بين الطرفين.
ح/ لا يحق للمطور العقاري الخاص ان يتصرف بالمقاسم السكنية الناتجة عن التنظيم والتي تؤول ملكيتها اليه جزئيا او كليا نتيجة عقد يبرمه مع الجهة الادارية الا بعد بنائها ويراعي في العقد المبرم بين المطور العقاري والجهة الادارية النسبة المطلوبة من المساكن المعدة للايجار او المساكن لذوي الدخل المحدود وتوضع اشارة بمنع التصرف على المقاسم لحين انجاز البناء. | |
|
